В последние месяцы на захваченных территориях Украины активизировался процесс конфискации так называемого "бесхозного" жилья. Под ним понимается то жилье, которым, как правило, владеют украинские беженцы, уехавшие с подконтрольных РФ районов в Украину, Европу или другие страны.
Импульс процессу дали решения, которые приняли в начале года назначенные россиянами региональные "власти" в Донецкой, Луганской, Херсонской и Запорожской областях. По ним определяется, по каким критериям и в какие сроки жилье признается "безхозным" после чего подлежит конфискации. Фактически, чтобы избежать этого, у владельцев жилья остается только один путь - получать российский паспорт, чтобы оформить недвижимость по законам РФ.
Но для этого нужно приехать в Россию, что для граждан Украины крайне непросто. Так как есть только один пункт пропуска - через аэропорт Шереметьево. Где прибывающих ждет жесткая процедура фильтрации, которую проходят далеко не все (а тем, кто не проходят, могут выписать запрет на въезд в РФ на длительный срок).
Таким образом, тысячи украинцев оказались перед перспективой конфискации в самое ближайшее время своей недвижимости на захваченных территориях.
Рассказываем, что происходит с правами на жилье на неподконтрольных территориях и на каком основании квартиры могут быть конфискованы.
Что известно о "национализации" жилья?
Процессы поиска "бесхозной" недвижимости с последующей ее "национализацией" так или иначе идут во всех захваченных Россией регионах уже давно.
Но до весны 2024 года это был в целом вялотекущий и несистемный процесс. Ситуация изменилась в марте, когда практически одновременно назначенные россиянами "власти" четырех областей приняли решения о порядке признания жилья "безхозным".
Алгоритм по признанию жилья "бесхозным" примерно одинаков во всех четырех областях.
Это происходит на основании трех критериев.
1. Невнесение платы на помещение или коммунальные услуги до дня выявления имущества, имеющего признаки бесхозяйного. В "ЛНР" нужно задолжать за год, в Херсонской области — за полгода.
2. Отсутствие сведений о его регистрации в Едином госреестре недвижимости РФ.
3. Неиспользование жилого помещения, что "создаёт угрозу его безопасности, безопасности третьих лиц".
Информацию о "бесхозных" помещениях собирают власти. Но она может поступать и от соседей либо других лиц. По сути, любой человек может сообщить о пустующем жилье, направив обращение в бумажном или электронном виде, что может стать формальным поводом для запуска процесса.
В течение 10 дней после выявления бесхозной недвижимости публикуются онлайн и вывешиваются у входа в квартиру объявления о необходимости собственникам явиться.
На явку дается 30 дней. Если собственник не приходит, составляется акт, вскрываются замки.
По истечении 30 дней в случае неявки собственника и после получения ответов из реестров, свидетельствующих об отсутствии собственника, составляется акт о невозможности установления собственника. При необходимости проводятся кадастровые работы и присваивается почтовый адрес. Собираются документы, подтверждающие "признаки бесхозяйного имущества": акты обследования и выписки из домовых книг. Проводится комиссионное обследование помещения с участием представителей "исполнительных органов" и "полиции".
Если информация о собственнике будет получена, "уполномоченный орган" прекращает процесс.
Если же он не объявится, собственнику направляется просьба отказаться от прав на имущество или принять меры по его содержанию: оплатить коммуналку, внести данные в Росреестр, сделать помещение жилым.
Если все это не выполнено в течение трех месяцев, то "уполномоченный орган" обращается в "суд" для признания права муниципальной собственности, после чего жилье подлежит переводу в муниципальную собственность. Оспорить решение в суде можно до 2028 года.
Эта процедура прекращается при личной явке собственника и подтверждении права собственности.
То есть в целом с момента выявления "бесхозного" жилья и до его конфискации (с учетом того, что суд может принимать решение плюс-минус около месяца) уйдет 5-6 месяцев.
Вот как выглядит уведомление о "бесхозности" жилья на примере Мариуполя. На двери вывешивается уведомление, что владельцу жилья нужно явиться в "органы власти" в течение 30 дней, чтобы доказать право на владение жильем.
.jpg)
Реально ли сохранить право собственности на квартиру?
Понятно, что в первую очередь проводимая россиянами конфискация угрожает тем украинцам, которые выехали с захваченных территорий, но у которых там осталось жилье.
Из указанных трех критериев признания квартиры "бесхозной" они, теоретически, могут, не возвращаясь домой, выполнить два: регулярно оплачивать коммуналку и сдавать жилье в аренду (либо поселить там своих знакомых или родственников), чтобы оно считалось "жилым".
Однако выполнения одного критерия (причем ключевого) для них остается недоступным без приезда в свой город или в РФ - это регистрация жилья в Росреестре. Он доступный только тем, кто принял гражданство России. Даже если речь идет о внесении данных в Росреестр через гражданина РФ на основании доверенности, оформленной на него в российском консульстве за границей.
А для получения гражданства РФ необходимо приехать на территорию России. Получив паспорт, можно будет затем либо самому внести свою квартиру в Росреестр, либо, если нет желания долго задерживаться в РФ, оформить доверенность на внесение в реестр на какого-либо российского гражданина, а потом уехать в Европу.
И тут возникает главное препятствие - въезд в Россию возможен только через пункт пропуска в аэропорту "Шереметьево" после прохождения жесткой фильтрации. Которую могут пройти далеко не все. Мы уже писали об этой процедуре подробно здесь. Проверяют все, вплоть до содержания мобильных телефонов и страниц в соцсетях.
Причем тем, кто фильтрацию не прошел, могут выписать запрет на последующий въезд на территорию РФ.
Как сказали "Стране" перевозчики, которые занимаются доставкой людей из стран ЕС в Россию, в последний месяц поток украинцев, которые хотят попасть в РФ, сильно вырос. И главная причина - угроза потерять жилье. Они едут получать российское гражданство, чтобы оформить в Росреестре свои квартиры. Однако фильтрацию проходят далеко не все. При малейшем подозрении людей разворачивают.
"В одной группе у нас из 12 человек пропустили 11. В другой группе из 10 пропустили 5. В третьей - из 11 только двоих. В четвёртой из 10 семерых. То есть какой-то системы не наблюдается", - говорит перевозчик.
Время от времени, часть российских Z-блогеров и украинских эмигрантов в Москве поднимают вопрос об упрощении порядка въезда для граждан Украины в РФ. Однако пока никакой реакции на это нет.
То есть для тех, кто не сможет приехать в Россию, чтобы получить гражданство РФ, возникает перспектива потерять собственность на жилье.
Тем более что процесс этот вписан в общую политику Москвы в отношении захваченных территорий. В российских СМИ уже пишут, что "бесхозные" квартиры планируют передавать специалистам из РФ (как один из стимулов переезда туда на работу) либо военным.
Другой вопрос, что процесс выявления "бесхозных" квартир довольно трудозатратный. А потому небыстрый. И, учитывая огромный массив квартир, он может растянуться на долгое время.
Опрошенные нами украинцы, у которых остаются квартиры на захваченных территориях, говорят, что в первую очередь "бесхозом" объявляется то жилье, которое пустует и по которому есть долги по коммуналке.
"Если в квартире есть жильцы и за коммуналку идут платежи, то, как правило, такие квартиры "бесхозными" не объявляются, даже если по ним нет сведений в Росреестре. Разве что соседи настучат. Но если соседи нормальные, то проблем нет", - говорит один из беженцев, у которого есть жилье в захваченной части Запорожской области.
Правда, россияне могут попытаться резко ускорить процесс, введя срок, до которого вся недвижимость должна быть в обязательном порядке внесена в "Росреестр" и если этого не произойдет, то право собственности (с точки зрения России) будет потеряно.
Такой риск исключать нельзя.
На рынке уже появились различные схемы, как обойти ограничения. Например, некоторые российские и донецкие агенства недвижимости в качестве дополнительной услуги предлагают оформление сделок по продаже недвижимости для граждан Украины без получения российского паспорта и без переезда в РФ. За это берут от 10 до 30 процентов от суммы сделки. Правда, безопасность этой схемы, а также то, что в итоге продавец получит деньги, никто не гарантирует. Риски мошенничества здесь большие.
К слову, продать квартиру по доверенности от гражданина Украины на имя гражданина РФ на захваченных территориях также нельзя. Принимаются только доверенности, которые выписываются от российского гражданина. Об этом "Стране" рассказали сразу несколько украинцев, которые таким образом (через доверенность на россиян) пытались продать свои квартиры, но им в этом было отказано.
Украинские власти и юристы заявляют, что, вне зависимости от того, какие решения примут россияне по недвижимости украинцев на захваченных территориях, право собственности на нее по законам Украины остается за прежними владельцами.
Юристы советуют хранить доказательства прав собственности, а также получить решения назначенных россиянами "властей" по признанию квартиры "бесхозной" для последующей подачи исков в международные суды, либо для быстрого восстановления прав на владения жильем в случае освобождения территорий.
Впрочем, РФ вышла из Совета Европы, а потому решения ЕСПЧ она не признает. Прецедентов "выбивания" из Москвы компенсаций украинцами через другие суды пока отсутствуют. Перспективы освобождения территорий непонятны.
Однако, даже если они останутся под контролем РФ, не исключено, что рано или поздно произойдет некое комплексное мирное урегулирование, в рамках которого может быть поднят вопрос и о компенсации украинским собственникам конфискованных россиянами активов. В том числе и жилья.
Поэтому иметь пакет документов, которые доказывают права собственности, а также то, что россияне ее "национализировали", в любом случае не помешает.
Постановление №341 и аресты квартир
При этом, как недавно выяснилось, в "ДНР" прав собственности на жилье могут лишиться и те, кто никуда с территории "республики" в границах февраля 2022 года не уезжал. В сети множество историй, как люди, живущие в "ДНР", обнаружили, что их дома и квартиры оказались "под арестом".
Стандартный рассказ людей в соцсетях (схему "Стране" подтвердили и другие жители Донецка) следующий. Человек приходит регистрировать квартиру в Росреестре, чтобы подтвердить право на владение жильем в российской "юрисдикции", но получает отказ.
В своем ответе "власти" ссылаются на "постановление Комитета обороны ДНР №341 от 29 сентября 2022 года" за подписью Дениса Пушилина.
К бумаге прилагается адрес, собственником которого нельзя стать. Полный список таких адресов отсутствует в открытом доступе. Критерии внесения туда не озвучены, попадание в черный список является "сюрпризом", о нем никто никого не уведомляет.
В одной из профильных групп "Вконтакте" жительница "ДНР" Наталья Миронова в начале июля пожаловалась, что уже три раза предоставляла оригиналы документы о праве собственности — и тщетно.
Она также планирует "писать Путину и в Госдуму" и опасается, что доказывать право на владение имуществом заставят через "купленные суды".
Другая пользовательница пишет, что под "арест" попала приватизированная квартира, и доказать владение ею семья пытается уже полгода.
"Полнейшее беззаконие!!! И самое главное, кто ответит за это всё, и кто вернёт здоровье тем людям которые уже полгода проходят все круги ада... Наша семья тоже оказалась в заложниках данной ситуации... Частная собственность (приватизированная квартира), также каким-то загадочным образом оказалась в перечне недвижимости, на которую наложен арест на основании постановления № 341″, — пишет Елена Лобецкая.
В "тайном списке" постановления № 341 оказалась жительница Макеевки Валентина Романенкова. У нее на войне погибли муж и сын. С жалобой по поводу лишения ее жилья она пожаловалось сразу Путину.
На этом этапе людей из квартир не выселяли, но запрещали им любые операции, связанные с их недвижимостью.
Обращал внимание на проблему и бывший украинский нардеп Царев, который перешел на сторону РФ. Он заявил, в "ДНР" проводится "деприватизация" жилья. Причем он говорит не о единичных эксцессах, а о "десятках тысяч случаев".
"Больше всего обращений в мой адрес приходит на тему частной собственности в "ДНР". Пишут, что на сегодняшний день в "ДНР" проводится фактическая деприватизация", — отмечал Царев.
По его данным, "уже десятки тысяч объектов недвижимости в одностороннем порядке были изъяты в пользу региона, а собственники этой недвижимости лишаются своих прав на частную собственность".
"Узнают об этом случайно, обычно, приходя в Росреестр переоформлять недвижимость по российскому законодательству. Каковы основания изъятия, как оспорить решение и вернуть свою собственность — непонятно, но пока позитивных судебных решений нет, власти, судя по обращениям и статьям в СМИ, не реагируют", — писал Царев еще в июне.
.png)
О скандале начали писать и российские СМИ. По итогу, "власти ДНР" отыграли назад.
В начале июня было опубликовано сообщение о том, что "при подготовке постановления № 341 произошла техническая ошибка". Пообещали принятие новые актов и консультации для людей.
Однако алгоритм действий, как поступать с "арестованной" недвижимостью, пока не опубликован.
Российское издание "Регнум" пишет, что жителям уже начали снимать арест с квартир. Но происходит это непросто.
"Вчера мой отец ездил в МФЦ и получил выписку из Росреестра. Наша квартира снова наша — арест снят, никаких ограничений нет. Сейчас в "пилотном проекте" на получение уведомления о приостановке ареста около 30 человек. Всем им либо уже, либо в ближайшее время выдадут бланки, с которыми можно обратиться в МФЦ и снять ограничения на квартиру. Однако беда в том, что даже несмотря на положительной исход лично для моей семьи, вопрос решается не структурно, а по звонку. Как у нас и было. В МФЦ поначалу отказывались верить и снова ссылались на то самое постановление №341. Потом, когда им уже в сотый раз показали бланк и объяснили, что это значит, сотрудницы затребовали оставить оригинал. Мой отец, разумеется, отказался. Отдал копию. Начальница начала кому-то звонить, что-то узнавать. В итоге всё уладили. Но для МФЦ, в общем-то, ничего не изменилось — всё ещё ссылаются на постановление и говорят, что информация о снятии ограничений по базе не бьётся. И если бы не инициатива местной начальницы, возможно, мы бы снова ушли ни с чем", — приводит "Регнум" рассказ дончанки Олеси Крыловой.
