Украинский рынок недвижимости стремительно меняется. Киев - уже не самый дорогой по аренде жилья, в этом году его потеснили Львов, а с недавних пор и Ужгород.
"На запад, особенно на пике массовых отключений электроэнергии, от которых сильно страдала столица, выехали многие платежеспособные арендаторы, в том числе айтишники. И возвращаться пока, похоже, не собираются", - говорит риелтор Ирина Луханина.
Квартиросъемщики сейчас активно мигрируют и в пределах Киева - кто-то переезжает в более дешевые квартиры, другие за те же деньги пытаются улучшить свои жилищные условия. Из-за этого, в частности, подорожали квартиры в "старых новых домах" и подешевело самое доступное жилье. "Чтобы квартиру в Киеве можно было снять за 100 долларов, давно такого не помню", - добавила Луханина.
По продаже жилья тенденции схожие - и "обычные" покупатели и рантье, которые в последнее время сильно пострадали из-за обвала арендных ставок в Киеве, переориентируются на западные области. А ценники на жилье там идут вверх.
Но в целом продавцам пока так и не удалось "раскачать" рынок недвижимости. Сейчас они рассчитывают на запуск программы компенсаций за разрушенное жилье. Якобы это позволит оживить спрос и, если не увеличить цены, то как минимум остановить их падение.. Закон на эту тему уже принят, а начать выдачу сертификатов обещают с мая. Впрочем, по нему все еще много вопросов.
Разбирались, что происходит на рынке недвижимости.
"Уехали во Львов и не вернулись"
К весне киевский рынок аренды жилья пришел в движение. Как говорят столичные риелторы, количество клиентов у них, по сравнению с зимними месяцами, увеличилось на 15-20%. При этом во многом рост спроса обеспечивает так называемая "миграция арендаторов".
"Люди попросту меняют жилье. Многие решили воспользоваться тем, что ценники на съемные квартиры в столице просели, поэтому переезжают либо в более дешевое жилье, либо в более комфортное, но за те же деньги", - говорит киевский риелтор Ирина Луханина.
По ее словам, нижняя ценовая планка на аренду в Киеве сейчас - 4-4,5 тысячи гривен. Что как минимум на 500 гривен ниже, чем еще несколько месяцев назад.
"Таких ставок в столице давно не было. За 100 долларов можно снять отдельную квартиру на массиве, пусть и без особых излишеств, и с видавшим виды ремонтом. Но это все равно очень дешево. Таких цен в Киеве не было с конца 90-х", - отмечает Луханина.
Впрочем, есть сегменты, где ценники, наоборот, растут.
Речь идет прежде всего о квартирах в так называемых "старых новых домах".
"Если ранее единички и двушки в многоэтажках постройки от 2000 года на массиве стоили 10-12 тысяч гривен, то сейчас сдаются по 17-18 тысяч. То же самое с квартирами в центре. К примеру, апартаменты в жилых комплексах в Шевченковском и Печерском районах полгода назад выставлялись по цене от 600 долларов, сейчас - от 800 долларов в месяц", - отмечает Луханина.
Рост цен она поясняет тем, что многие арендаторы, увидев, что ценники на рынке пошли вниз, пытаются переехать в более комфортное жилье, поэтому на квартиры в относительно нестарых домах спрос резко вырос.
Также на такие квартиры претендуют переселенцы, которые переезжают в столицу.
"Средний вариант" - квартиры на вторичке в более-менее приличном состоянии, в цене не меняется. Как и несколько месяцев назад, такое жилье можно найти за 7-9 тысяч гривен в месяц. За 10 тысяч уже можно найти неплохую двушку. К примеру, на такие деньги предлагается двухкомнатная квартира площадью 50 квадратов на Оболони с современным ремонтом и бытовой техникой.
При этом хозяева предпринимали несколько попыток повысить ценники, но сделать это им так и не удалось. Еще с лета владельцы квартир начали заключать с арендаторами "короткие договора" - не больше чем на три месяца с условием пересмотра арендных ставок, "если ситуация на рынке поменяется". Но пока убедить жильцов платить больше удалось очень немногим владельцам недвижимости.
Как долго продержатся нынешние цены - непонятно.
В целом претендентов на съемные квартиры в Киеве становится все меньше, а пустующего жилья - все больше.
"Часть квартир, владельцы которых уехали за границу, долго не выставлялись в аренду. И только сейчас они начинают постепенно появляться в предложении, еще больше его увеличивая", - отмечает Луханина.
Претендентов на съемное жилье, наоборот, стало меньше.
На волне массовых отключений света, от которых столица сильно страдала нынешней зимой, многие арендаторы выехали в другие регионы. И пока возвращаться не собираются.
"Многие платежеспособные арендаторы уехали на Западную Украину, в частности во Львов. Речь идет о специалистах релоцированных компаний, а также айтишниках, которым работодатели поставили условие - либо переезд в менее "проблемные" в плане электроэнергии и связи города, либо увольнение. Из Киева зимой также массово уезжали те, кто работает на удаленке. Причем тенденция массовой миграции арендаторов в западные области коснулась не только Киева, но и других крупных городов - Харькова, Днепра, Одессы", - отмечает Луханина.
В итоге изменился рейтинг городов по стоимости съемного жилья. Если ранее первое место в нем традиционно занимал Киев, то с конца 2022 года его сменил Львов, а в феврале этого года столицу по арендным ставкам обошли также Ужгород и Ивано-Франковск.
Мы уже писали, что недавно Львов обошел столицу также по количеству вакансий и средним зарплатам. А вот теперь тенденция постепенного смещения "делового центра" на запад проявляется и на рынке недвижимости.
По данным исследований специализированной площадки Bird, среднестатистическая единичка в Киеве стоит 9 тысяч гривен, во Львове - 15,5 тысячи. В Ужгороде такую же предлагают за 13 тысяч. Интересно, что в Ужгороде ценники растут быстрее всего - буквально за несколько последних месяцев они увеличились на треть. И, к примеру, единички по "средней цене" в 13 тысяч на практике найти не так просто - большинство вариантов предлагается уже по 15-16 тысяч, а ценники на двушки стартуют от 18 тысяч.
Для сравнения: цены на двушки в Киеве - порядка 12,5 тысячи, во Львове - по 18 тысяч. Ценовые рекорды в Ужгороде связаны со сравнительно небольшим количеством съемного жилья - квартир на всех желающих попросту не хватает.
По данным olx, в Ивано-Франковске единички выставляют в аренду в среднем по 10 тысяч, двушки - по 12,4 тысячи.
Подбираются к столичным ценники на квартиры в Тернополе: единичку там можно найти за 8,2 тысячи, двушку - за 10 тысяч, Это как минимум на 20% дороже, чем осенью прошлого года, и вдвое дороже, чем до войны. Такая же ситуация по Черновцам - однокомнатные сдаются по 8 тысяч, двухкомнатные - по 11,5 тысячи.
"Дальнейшая динамика цен - и в Киеве, и в других городах - во многом будет зависеть от того, вернутся ли в столицу те, кто выехал на волне отключений света, прежде всего, айтишники и другие "удаленщики", - отмечает Луханина. Многое, безусловно, зависит и от хода военных действий.
При этом особых перспектив по росту цен на аренду в Киеве она не видит - на рынок сильно давит излишек пустующего жилья. А вот в западных регионах ценники еще могут повысится как минимум на 10%.
В прифронтовых регионах продолжается падение цен на аренду. К примеру, в Днепре за последний месяц единички подешевели на 4% - до 8,4 тысячи, двушки - на 2% - до 11,6 тысячи. Ценники на аренду жилья в новостройках обвалились еще больше: на единички они упали на 8% (до 15,4 тысячи). Но нижняя ценовая планка в Днепре выше, чем в столице - порядка 4,9 тысячи (тогда как в Киеве квартиру можно найти уже за 4-4,5 тысячи). Это связано с повышенным спросом на самое дешевое жилье со стороны переселенцев.
Ждут распродажи
Схожие тенденции наблюдаются на рынке продажи недвижимости. В Киеве, Днепре, Харькове сделок крайне мало, несмотря на снижение цен, тогда как в западных регионах жилье даже дорожает.
"Рынок недвижимости в столице по-прежнему "лежит", - коротко обрисовал ситуацию риелтор Михаил Артюхов.
"Продажи есть, но они очень "вялые". В основном, жилье приобретают военные, у которых неплохие зарплаты и есть доступ к льготным кредитам", - добавила Ирина Луханина.
При этом, по ее мнению, главная причина, по которой столичный рынок продажи жилья никак не может "перезапуститься", - неготовность продавцов снижать цены.
"Есть огромный отложенный спрос, есть люди с деньгами, но они ждут, пока упадут цены. Как только появляется вариант, 25-30% дешевле "среднерыночного", он уходит за неделю. Но таких не сильно много - большинство владельцев недвижимости не спешат ее распродавать. Цены сбрасывают в основном те, кому сильно нужны деньги, а также беженцы, не планирующие возвращаться в Украину", - пояснила нам риелтор.
В среднем же на вторичке хозяева ориентируются на ценник от тысячи долларов за квадратный метр. Скажем, на Виноградаре трешка в панельном доме площадью 56 квадратов выставлена за 56 тысяч долларов. За 52 тысячи долларов предлагается единичка в 50 квадратов на Русановке, а однокомнатную на Борщаговке реально найти за 30 тысяч. Это дешевле, чем до войны, но все еще не совпадает с ожиданиями потенциальных покупателей.
Впрочем, ценники в объявлениях как правило "сдвигаются" под конкретного клиента. Стандартный торг по рынку сейчас, по словам Луханиной, 15%.
Но есть и "бросовые" варианты, хоть их и не так много, как хотелось бы покупателям. Больше всего скидок по пригороду.
К примеру, по Обуховскому направлению продается дом 350 квадратных метров с ремонтом и мебелью, участком в 10 соток - за 130 тысяч долларов, что почти втрое дешевле, чем он стоил до войны.
В SV Development (они мониторят реальные сделки) зафиксировали небольшое повышение цен на вторичке. По сравнению с январем 2022 года, цены в марте в среднем по Киеву увеличились на 0,45% - до 1123 долларов за квадратных метр. При этом в Печерском районе квартиры подорожали на 0,64%, в Дарницком - на 0,7%
Скидки на наценку и скандалы по новостройкам
Что касается первички, то, как говорит соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов, с наступлением весны спрос немного оживился. Но большинство покупателей - порядка 70% - хотят приобрести жилье в домах на завершающих стадиях строительства, и "в относительно безопасных западных областях". То есть продажи, как и аренда, тоже смещаются на запад. Но вернемся к этой тенденции позже.
В целом, по словам Семенцова, спрос на новостройки на 60% ниже, чем до войны.
"Программа доступного кредитования е-Оселя пока себя не оправдала. С октября прошлого года доля кредитов, по которым дали "добро" остается крайне низкой - всего 0,5% из более 46 тысяч заявок, а на первичный рынок вообще пришлось всего несколько десятков сделок", - отметил эксперт. Он также добавил, что большинство застройщиков дают под реального клиента скидки в 10-25% от заявленной стоимости (при том что цены по прайсу продолжают расти, за последние два месяца они увеличились в гривне на 1-1,3%. По данным M4U, среднестатистический квадратный метр в столичных новостройках стоит 61,2 тысячи гривен, что на 36% больше, чем до войны).
Но пока, как видно, скидки особо не двигают продажи в Киеве.
Впрочем, многие потенциальные покупатели изначально насторожено относятся к жилью в новостройках. И не только недостроенных, но уже и заселенных, так как в последнее время увеличилось количество скандалов по первичке.
Чаще всего речь идет о попытках застройщиков "зарабатывать на коммуналке" - людям навязывают договора на обслуживание с неподъемным тарифами, выбивают плату авансом и др.
"Наш дом сдан в эксплуатацию два года назад, но до сих пор не можем оформить право собственности. Чтобы "разблокировать" оформление, нужно подписать договора на обслуживание с тарифом под 30 гривен за квадрат, при том что сейчас платим по 20 гривен, а в среднем по Киеву тариф 6-10 гривен. Буквально до февраля свет нам считали более чем по 5 гривен за киловатт, а не по 1,68 гривен, как по тарифу для населения. Отопление - электрокотлами, поэтому коммуналка - просто космическая, порядка 10 тысяч гривен в месяц. Причем многие услуги просят оплатить авансом. На днях, якобы за долги, людям попросту отключили свет, пропала вода и отопление", - рассказали нам жильцы дома по Бажана, 17.
Отметим, что квартиры в этом доме застройщик продолжает продавать.
Такая ситуация сейчас по многим новостройкам - о размере коммуналки ходят легенды. Людям насчитывают за однокомнатные квартиры по 10-12 тысяч в месяц. "Я приобрел квартиру под сдачу в аренду. Но кто ее снимет при таких коммунальных платежах", - сетует Вадим, владелец квартиры в одной из проблемных новостроек.
Увеличилось и количество разного рода строительных скандалов.
Во многих городах (Киеве, Одессе, Ивано-Франковске, Харькове и др), как говорит Семенцов, участились разного рода скандалы по стройкам. Нередко ситуацию якобы расшатывают "мошенники". Они требуют у застройщиков "отступные", а если те не хотят платить, начинают "копать" по земельным вопросам, поднимают общественность и т.д. "Пытаются содрать с девелоперов от 40 тысяч до 100 тысяч долларов за объект. С такими "предложениями" сейчас приходят буквально на каждый новый объект", - говорит Семенцов. Понятно, что такие разборки как минимум затягивают сроки сдачи домов, а то и вовсе могут заморозить строительство, что не лучшим образом влияет на настроения потенциальных покупателей.
"Скупают квартиры во Львове и домики в Карпатах"
Вернемся к переориентации покупателей на запад.
Недвижимость в западных областях покупают как переселенцы из других регионов, так и инвесторы.
Мы уже писали о "страданиях" рантье - инвесторов, которые в свое время вложились в столичную недвижимость в расчете выгодно ее сдавать в аренду. А сейчас, когда упал и спрос, и ставки, попросту не знают, что делать с "лишними" квадратами.
По словам Луханиной, многие инвесторы сейчас переориентируются на западные регионы. "Вкладываются и в квартиры во Львове, и в домики в Карпатах, так как в западных областях растут арендные ставки. Поэтому и строительство там идет активно", - говорит она.
По данным Семенцова, на западе сейчас самая высокая активность застройщиков - там возводится 35% объектов. На втором месте - Киев (30%). Одесса, Днепр и Харьков удерживают доли в 12%, 10% и 7% соответственно.
Как отмечают в M4U, во Львове количество строящихся объектов на сегодня соответствует довоенному - 218. Стоимость квадратного метра при этом выросла за год на рекордные 82,7% - до 45,7 тысяч гривен. Квартиры в домах бизнес-класса и вовсе подорожали на 109%.
Но средний ценник на квадратный метр во львовских новостройках пока ниже, чем в столичных. И это является дополнительным аргументом для потенциальных покупателей.
Вторичку во Львове также активно раскупают, а цены на нее растут. По данным SV Development, если в январе квадратный метр в старых домах стоил 877 долларов, то в феврале - уже 879, а в марте - 881 доллар. Для сравнения: и до войны средний ценник в реальных сделках держался на уровне 866 долларов за квадрат.
В Ужгороде количество сделок купли-продажи жилья выросло, по сравнению с довоенными показателями, на 20%, а ценники подскочили на 25% - до тысячи долларов за квадрат. То есть фактически сравнялись с киевскими. К примеру, единичку в Ужгороде можно купить за 45 тысяч, а в новых ЖК ценники достигают 90-100 тысяч.
Жилье в новостройках тут стартует от 40 тысяч гривен за квадратный метр (то есть пока дешевле, чем в киевских и львовских).
Когда начнут выдавать компенсации за разрушенное жилье и что будет с ценами
Как говорит Семенцов, уже с мая ситуация на рынке может кардинально измениться.
Он ожидает увеличения спроса на 10-15% после запуска закона о компенсациях за поврежденное и разрушенное жилье. Мы уже подробно писали об этом законе. Он предусматривает компенсации не живыми деньгами, а так называемыми "жилищными сертификатами", отоварить которые можно будет в любом регионе страны (а не только по местонахождению разрушенного жилья).
Закон недавно подписал президент, и, как заявила недавно глава партии "Слуга народа" Елена Шуляк в интервью Kyiv Post, выдавать сертификаты могут начать уже с мая.
При этом она описала процедуру - как будут рассчитывать суммы в сертификатах.
"Берется метраж квартиры, который зафиксирован в правоустанавливающих документах, и множится на стоимость для компенсации, которую определит правительство. Для каждого региона будет свой показатель с учетом разных характеристик. Сейчас механизм только нарабатывается. Но он будет максимально приближен к тому, чтобы человек мог купить по рыночной цене жилье, которое захочет. Для владельцев частных домов - более широкий выбор. Они могут или получить жилищный сертификат, или получить целевые средства на приобретение строительных материалов и выполнение работ, чтобы построить дом на том же земельном участке, где он был разрушен", - пояснила Шуляк.
То есть как минимум нужны утвержденные Кабмином расценки на жилье в разных регионах, ориентируясь на которые будут рассчитывать суммы в сертификатах.
Но, чтобы механизм эффективно заработал, необходимо бюджетное финансирование (оно позволит "конвертировать" сертификаты в живые деньги для продавцов квартир), - добавил Семенцов.
От того, найдется ли финансирование и какими будут реальные объемы компенсаций, во многом зависят дальнейшие ценовые тренды на рынке. Если компенсации заработают, возможен дальнейший рост цен на жилье в западных регионах, а также активизация продаж в Киеве (при этом цены вряд ли особо вырастут). Но, если компенсаций не будет или же их объемы окажутся небольшими, стоит ожидать дальнейшего проседания ценников в Киеве и большинстве городов страны. При этом в западных областях жилье продолжит дорожать, но невысокими темпами - на 5-7% до конца года.
