"Мне наш строительный рынок напоминает анекдот: "Мамо, кінчайте торгувать, бо скоро не буде чим давать здачі", – шутит мой знакомый Дмитрий, связанный со строительным бизнесом.
В последние пару лет рынок недвижимости в Украине переживает настоящий бум, что резко контрастирует с состоянием всей остальной экономики. "В столице и окрестностях вводится в эксплуатацию столько жилья, сколько не было за несколько последних лет, – свидетельствует отчет специализированного сайта ABCnews. – В этом году прирост предложения по новым объектам, по сравнению с 2015 годом, увеличился практически вдвое".
"Поднимите голову, и посмотрите, сколько кранов, – подтверждает "Стране" тенденцию и частный риэлтор Юлия Введенская. – Объем строительства не упал. Хотя продажи, если сравнивать с докризисным годом, сократились. Если раньше в месяц можно было заключить 2-3 сделки, не напрягаясь (и это было и дешевое, и дорогое жилье), – то сейчас, – одна сделка в 2-3 месяца".
Для кого же тогда строятся эти дома, чем живет строительный рынок в условиях кризиса, и к чему это может привести, выясняла "Страна".
Только самое дешевое
Ежегодно в столице и пригороде вводится в эксплуатацию порядка одного миллиона квадратных метров жилья.
– Этот показатель держится в последние годы, несмотря на сложную ситуацию в экономике, во многом благодаря крупным застройщикам таким, как Киевгорстрой и УкрБуд, – рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate. – При этом, последние три года уровень сделок сохраняется ниже 10 тысяч в год, что в 3-5 раз меньше потенциала рынка жилья столицы.
По данным ARPA Real Estate, количество сделок по недвижимости за последние годы упало более, чем в три раза. Если в 2013 докризисном году в Киеве и области купили 15 330 квартир в новостроях, то в 2016-м – лишь 4 515. Что, впрочем, на 375 квартир больше, чем в прошлом году.
– Рынок держится за счет так называемого органического спроса, когда жилье приобретается покупателями для себя. Продается то, что представлено в диапазоне от 400 тысяч до 1 миллиона гривен, – продолжает Михаил Артюхов. – При этом, в рамках этого бюджета люди ищут максимальное наполнение (ремонт, мебель).
Благодаря войне и девальвации
Любопытно, что рынок удерживается на плаву за счет трех вещей: обвала национальной валюты, недоверия к банковской системе, и войне.
– Когда резко повышается доллар, и падает гривня, – люди всё быстро раскупают, – говорит директор агентства недвижимости Best and Seller Ирина Луханина. – Потому что на то, чтобы поднять цену, уходит 2-3 месяца.
– В итоге, люди, которые раньше копили деньги, но не могли угнаться за ценами, теперь могут купить хотя бы гостинку в 22 квадрата за $20-22 тысячи, – говорит и частный риэлтор Юлия Введенская.
Кроме того, после банкротства десятков банков, украинцы предпочитают хранить деньги в чем-то более надежном.
За последние три года, говорит экономист Виктор Скаршевский, население сняло со своих депозитов в банках 13 миллиардов долларов и 52 миллиарда гривен.
– Люди получили на руки огромное количество денег, и обратно их не несут. Внутреннего фондового рынка нет, на внешний не дают легально выйти наши законы. И у людей просто не остается альтернативы. В чем еще хранить деньги? И поскольку цены сильно упали, то люди вкладывают в недвижимость. Причем, покупают, в основном, малометражные квартиры – то есть, покупают обычные люди, не миллионеры, – продолжает Виктор Скаршевский.
Благодаря этому строительный рынок удержался на плаву. Среди риелтеров есть даже примета - начались выплаты вкладчикам очередного рухнувшего банка - жди притока покупателей.
– В 2016 году никто не ожидал, что будет бум новых объектов, но в итоге их появилось порядка 30-40. Потому что люди не верят банкам, а квартиры – один из способов вложения денег. И в жилье вкладываются те деньги, которые выводятся из банков, – соглашается и Дмитрий Новиков, маркетолог жилого квартала "Новопечерские липки". – Поэтому у нас продавалось 20-25 квартир в месяц.
Наконец, рынок жилья поддержали рублем переселенцы из Донбасса. Дмитрий Новиков говорит, что эта тенденция особенно чувствовалась в 2014 году.
– Накануне и в разгар военных действий, по нашим объектам была четкая тенденция: 60-70% квартир купили переселенцы.
Дешевле и меньше
Что ждет рынок в 2017 году? Экономисты и игроки рынка рисуют три сценария.
Первый – оптимистичный: отрасль продолжит рост.
– Она уже понемногу выходит из кризиса, потому что в Киеве сейчас очень много людей приезжих из Донбасса, и люди приезжают не бедные, – говорит частный риэлтор Юлия Введенская. – Два года назад благодаря им был сильный подъем на рынке. Но тогда люди еще колебались. А сейчас они поняли, что назад дороги нет, и уже начали покупать квартиры детям.
– В принципе, война затронула 8-10 миллионов человек. Понятно, те, что на "Лексусах", – те сразу купили себе жилье. Теперь же ищут возможность обзавестись квартирами те, что попроще. Поэтому все это строительство на выселках, откуда в город по 2 часа добираться, еще долго будет процветать, – говорит сотрудник строительной компании Дмитрий.
Кроме того, некоторые эксперты ожидают хорошего спроса на рынке коммерческой недвижимости.
– Когда слаб рынок продаж – активна аренда, – говорит Ирина Луханина. – Сейчас активно выходят на рынок новые компании: туристические, аудиторские. Порой не хватает предложений по нормальным ценам в хороших местах. Плюс рестораны идут в рост.
Второй сценарий – умеренно-оптимистический. В смысле, все останется, как есть.
– На мой взгляд, ни цена, ни структура спроса и предложения в 2017 году по сравнению с 2016 годом не изменятся, – полагает Михаил Артюхов. – Предпосылок для роста мало. Наиболее заметным трендом станет увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. Сегмент таких квартир будет развиваться динамичнее всего.
Сторонники такого сценария считают, что спрос еще не насыщен, а квартиры будут и дальше дешеветь.
Строят на авось
Наконец, есть и пессимистичный сценарий, который гласит, что и строительному буму придет конец.
Потому что, во-первых, полагают некоторые эксперты, рынок раздувается искусственно.
– Продажи квартир падают. Но любой менеджер будет вам говорить, что спрос есть. Потому что если он вам честно скажет, что никто ничего не берет, – то и вы тоже брать не станете. Отсюда вся эта реклама в стиле: "все раскуплено, остались последние несколько квартир". В реальности, в домах, которые построены еще по три года назад, – куча квартир с готовыми документами, которые никто не берет, – говорит эксперт по строительству Ярослав Цуканов. – Откуда тогда берется строительный бум? Для меня это тоже загадка. Тут, скорее, дело в инерции. Люди уже вложили деньги в проект, в фундамент. Что им остается на полпути делать? Поэтому они строят. А вдруг купят? Чем все это закончится, – предсказать сложно. Возможно, перенасыщением рынка. В итоге, жилье придется отдавать за те деньги, за которые его можно продать.
– Если его вообще достроят, – говорит сотрудник строительной фирмы, которая занимается ремонтами, Андрей. – И так уже куча проблемных домов: построили, но не подвели электричество, или еще какие-то коммуникации. Потому что все же упирается в коррупционную составляющую. Или просто строят без документов, рассчитывая собрать их в процессе, пока строится дом. А потом что-то не получается. Словом, это такой колосс, который может рухнуть, и оставить тысячи людей ни с чем.
Во-вторых, квартиры сегодня берут, преимущественно, за счет того, что изымают деньги с депозитных счетов, по сути перекладывая из банка в жилье. И этот ручеек постепенно уменьшается (хотя, возможно, пертурбации вокруг "Приватбанка" сгенерируют еще один мощный переток денег из банковского рынка на рынок недвижимости). Пока не возобновится ипотечное кредитование, рынок обречен развиваться по принципу "пирамиды" и может рухнуть в любой момент, оставив за собой недострои с "кинутыми" покупателями.
– Если не будет увеличения реальных доходов населения и не возобновится кредитование, то эта волна продаж в 2017 году закончится. В нашем случае рост строительства пока идет лишь за счет перекладывания денег из правого кармана в левый. И если деньги в левом кармане закончатся, то и строительному буму придет конец, – говорит экономист Виктор Скаршевский.
Впрочем, его коллега Александр Охрименко уверен, что все еще впереди.
– В этом году рост ВВП обеспечило именно строительство. И то, что люди достают деньги из кубышки, и вкладывают в недвижимость, – это хорошо. Ведь что такое строительство? Металл нужен? Нужен. Значит, живут металлурги. Цемент нужен? И так далее. Это и есть развитие экономики. К тому же, только по приблизительным подсчетам, около 6 миллионов семей нуждаются в жилье. А если взять еще и тех, кто живет в плохих условиях? То есть, рынок жилья будет расти. Тем более, что если в 2015 году люди еще были напуганы страшилками о русских танках, то теперь уже этим никого не испугаешь. И люди будут вкладывать. Но для того, чтобы этот процесс шел интенсивно, надо запустить ипотечное кредитование. Рост бы зашкаливал! Вспомните кризис 1998-1999 годов. Паника, крик, истерика – все, как сейчас. В итоге, 1999 год – мертвый, 2000-ый – люди уже начинают оглядываться по сторонам, 2001-ый – начинают покупать недвижимость. И когда в 2005 году подключилось ипотечное кредитование, – в следующие три года строительство просто взлетело!
И по мнению экономиста, главным риском для рынка сейчас является отсутствие ипотечного кредитования, без которого строительный бум трудно назвать устойчивым.
- У нас сейчас банки боятся кредитовать: любой кредит могут признать фиктивным, а банк закрыть. Плюс эти ограничения на оплату по безналу. У нас же не Европа. Основная-то масса денег у людей – дома под подушкой. В итоге, чтобы заключить банальную сделку купли-продажи, уже придется выкручиваться. Конечно, рост рынка может идти и за счет денег, которые есть на руках у населения, которые снимаются с депозитов, но это все временные стимулы. В отсутствие кредитования все это постепенно начнет задыхаться.
