На украинский рынок земли впору делать ставки: откроют или не откроют. На первый взгляд, все идет к тому, что мораторий на продажу отечественных черноземов может быть снят уже в этом году. Во-первых, такое требование содержится в меморандуме, который Украина на днях подписала с МВФ. Во-вторых, требование наконец-то открыть рынок земли озвучил президент Петро Порошенко, выступая в начале сентября в парламенте. Он заявил, что отсутствие открытого рынка земли сдерживает приток инвестиций в аграрный сектор, который, между прочим, является одним из главных поставщиков валюты в страну.
Но, скорее всего, "открыть" давно и надежно законсервированный рынок вот так легко и просто, по одному только желанию МВФ или президента, не получится. "Сразу после подписания меморандума с Фондом, большинство депутатских фракций выступили с заявлением против снятия моратория на продажу земли. Так что провести соответствующий закон через парламент будет нелегко", прогнозирует руководитель секретариата, главный эксперт Совета предпринимателей при Кабмине Андрей Забловский.
"Страна" решила выяснить, кто и почему противится открытию рынка земли, когда реально можно будет купить отечественные черноземы и по каким ценам их будут продавать.
Земле закон не писан
Вопросу снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения уже не один год. Формально запрет доживает последние месяцы: согласно закону №5494, земля в Украине должна была поступить в свободную продажу еще с 1 января 2016 года. Но из-за того, что депутаты так и не определились с правилами земельной реформы, запрет продлили еще на год. То есть, в конце декабря перед Радой возникнет очередная дилемма – разрешить оборот земель либо еще раз продлить мораторий.
Чтобы открыть рынок, нужно, как минимум, принять закон об обороте сельскохозяйственных земель или внести изменения в Земельный кодекс. Сейчас в парламенте пылится несколько законопроектов на эту тему. В частности, основательный труд времен Януковича "О рынке земли", несколько вариантов "Об обороте земли сельскохозяйственного назначения" (от Минагропрода, Госземагентства), "О расширении полномочий местных органов власти в управлении земельными ресурсами".
По мнению экспертов, больше всего шансов у версии от профильного министерства, поданной в Раду правительством. Она предусматривает проведение земельной реформы в два этапа.
Первый рассчитан на два года (2017-2019) и будет заключаться в определении стартовой рыночной стоимости земли и внедрении продаж на открытых электронных аукционах.
Второй этап начнется с 2019 года. К этому времени стоимость черноземов должна вырасти на 70%, а владельцы паев смогут беспрепятственно продать или сдать свои участки в аренду уже по совсем другим расценкам. И главное – все это время будет действовать запрет на изменение целевого назначения сельскохозяйственных угодий, то есть, купить их под выращивание свеклы, а использовать под строительство будет нельзя. Экономический эффект послед проведения реформы должен составить порядка $24,2 млрд., а это более 20% ВВП.
Но хотя земельная реформа еще далека от старта, в парламенте уже есть попытки поменять ее правила. В частности, в апреле был принят в первом чтении законопроект №4355. В списке авторов – несколько десятков фамилий, в том числе, таких известных аграрных лоббистов как Олег Кулинич, Александр Бакуменко, Геннадий Бобов. Документ предполагает передачу львиной доли земли в коммунальную собственность. "А местные органы самоуправления гораздо уязвимее перед коррупцией, чем государственные. Отследить прозрачность аукционов будет сложно, и чиновники могут попросту передать угодья "нужным людям" по бросовым расценкам (скажем, искусственно ограничив круг участников аукционов)", - считают эксперты IMF Group.
Стоит ли распродавать?
Пока единого мнения по вопросу – а нужно ли вообще открывать рынок земли – нет даже у самих селян и экспертного сообщества.
Что, впрочем, не удивительно. По сути, земля – это одно из немногих отечественных действительно ценных достояний, которые у нас еще остались. В Украине сконцентрировано 25% всех мировых запасов черноземов, а общий земельный банк превышает 30 млн. га.
"Если все это выставить на продажу, появятся возможности для спекуляций. Неизвестно в чьих руках окажутся наши черноземы, особенно с учетом мирового дефицита продуктов питания и массированной "охоты" отдельных государств за сельскохозяйственными угодьями", - рассказал "Стране" заместитель главы Аграрной партии Украины Денис Марчук.
Опасения, что украинские земли раскупят иностранцы небезосновательны. Представители ОАЭ и Китая уже пытались заполучить в аренду наши угодья, чтобы выращивать здесь пшеницу и кукурузу, а затем вывозить урожай на родину, что намного дешевле, чем закупать продукцию у наших экспортеров.
Если рынок откроют, в очередь за украинскими черноземами тут же выстроятся богатые арабские страны (ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар), Китай, возможно, хронически "бесхлебные" Египет, Бангладеш и прочие. И предлагаемый в качестве барьера запрет на продажу земли иностранцам вряд ли сработает, ведь обедневшие украинские граждане наверняка согласятся за небольшие деньги оформить угодья на себя.
Кроме того, как считает Андрей Забловский, пока в Украине не урегулированы вопросы защиты собственности, с открытием рынка земли появятся новые возможности для рейдеров.
"Исходя из того, как легко подтасовываются сейчас данные в Госреестрах, и насколько беспомощны суды в вопросе восстановления справедливости, можно предположить, что, в случае снятия моратория на продажу земли, рейдерские захваты угодий станут массовыми. Мы откроем "ящик Пандоры", - пророчит Забловский.
И Марчук и Забловский советуют повременить с распродажей земли. Первый – лет десять, пока Украина не выйдет из экономического кризиса и наши черноземы не вырастут в цене (да и то, продавать их – только после общенационального референдума), второй – 1-2 года, "пока депутаты еще раз основательно не проработают законодательную базу".
Но и сторонников немедленного открытия земельного рынка в Украине немало.
Президент земельного союза Украины Андрей Кошиль считает, что в снятии моратория заинтересованы 7 млн. владельцев паев, которые сейчас не могут продать, а часто – и выгодно сдать в аренду свое имущество. Дело в том, что средняя арендная плата за гектар земли в среднем по стране не превышает 3 тыс. грн. в год. А во многих случаях цены диктуют не собственники участков, а агрохолдинги, которые базируются в том или ином населенном пункте.
Именно крупным латифундистам, по мнению эксперта, невыгодно появление свободного земельного рынка, ведь в этом случае у них появятся конкуренты, в том числе, те же иностранцы, а значит, придется платить за черноземы больше. К тому же у отечественных аграрных баронов, многие из которых погрязли в долгах и не могут получить дешевых кредитов, просто не будет возможности выкупить уже обрабатываемые их компаниями земли.
Это чревато массовым переделов аграрной карты страны. И можно только догадываться как это скажется на общих показателях урожая и, соответственно, экспортном потенциале страны.
Сколько стоят украинские черноземы
Стоит отметить, что земля в Украине продается и сейчас. Существуют схемы долгосрочной аренды сельскохозяйственных угодий, но, чтобы ее оформить, нужно заручиться поддержкой местных чиновников. Получить "добро" можно или имея хорошие связи, или через посредников, услуги которых стоят немалых денег. По данным заместителя главы Украинской аграрной ассоциации Марьяна Заблоцкого, не черном рынке гектар земли стоит порядка $1 тыс.
Эксперты IMF Group попытались спрогнозировать как измениться стоимость земли, если ее все же разрешат легально продавать. За точку отсчета приняли нормативно- денежную оценку, которая на момент последней ревизии в 2014г составляла в среднем 21,9 тыс. грн. (на тот момент почти $1,4 тыс./га, а сейчас, соответственно, менее $900).
При этом пахотные земли самые дорогие и официально стоят 25,8 тыс. га (в Херсонской обл. – 28,9 тыс., в Полтавской – 28,5 тыс. грн., в Житомирской – 17,2 тыс. грн.). Самые дешевые – сенокосы и пастбища (6,1 тыс. грн. и 4,7 тыс. грн./га соответственно). Но при условии запрета изменения целевое назначение, понятно, что основной интерес для потенциальных покупателей будут составлять все же пахотные угодья.
Аналитики проанализировали опыт восточноевропейских стран, где уже прошла земельная реформа, и выяснили, что, к примеру, в Болгарии за первый год свободной продажи земля выросла в цене на 5% (до 1,2 тыс. евро/га), а на 9 год – на 19% (до 4,6 тыс. евро/га).
В Румынии земля сначала подешевела на 3%, но в итоге за 9 лет стоимость гектара выросла со стартовой 1 тыс. до 3,4 тыс. евро. В Чехии за 12 лет земля подорожала втрое (до 4, 5 тыс. евро/га), в Литве – больше чем впятеро (с 390 евро до 2, 2 тыс. евро/га). Но, пожалуй, самые впечатляющие результаты продемонстрировала Латвия: там угодья выросли в цене со скромных 526 евро/га до 4,8 тыс. /га. Но, как отмечают исследователи, реальное подорожание земли началось лишь со вступлением названных выше стран в Евросоюз. Если развитие земельного рынка в Украине пойдет в том же направлении, то с нынешних $1,1 тыс. гектар наших черноземов подорожает к 2022г до $2,8 тыс.
Была подсчитана примерная ценовая динамика и по другой формуле. В этот раз исследователи опирались на данные пилотного проекта проведения земельных аукционов на право аренды Госгеокадастром в прошлом году. Исходя из их результатов, получалось, что в ходе торгов участки дорожали в среднем по стране в 1,7 раз, что, по мнению аналитиков, говорит о недооцененности угодий. Если коррелировать эти данные с нормативно- денежной оценкой земли, то получится, что ее реальная стоимость должна составить около $2 тыс./га.
Много это или мало – вопрос пока открытый. С одной стороны, черноземы в мире стоят дорого (до $30 тыс./га). С другой – неизвестно в каком состоянии находится большинство отечественных угодий. В Украине давно не выполняются элементарные требования по севообороту, а излишнее увлечение аграриев подсолнечником изрядно истощило почву.
Поэтому реальные цены будут очень разниться по регионам и даже отдельным населенным пунктам и сформируют их не только спрос и предложение, но и данные агро экспертизы, без которых платить за землю не станет ни один уважающий себя покупатель.
Но это все в теории. На практике же в нынешних условиях экономической нестабильности, тотальной коррупции, отсутствия гарантированной защиты собственности, паралича судебной и правоохранительной системы и правового беспредела трудно говорить о том, что цена на украинскую землю будет расти. Зачем платить больше, если можно просто "рейдернуть". Без создание действенного механизма защиты прав собственности и создания реальной законодательно-нормативной базы под функционирования рынка земли, снятие моратория на ее куплю-продажу лишь повторит печальный опыт приватизации 90-х годов.
Напомним, что "Страна" ранее сообщала о том, что министр аграрной политики и продовольствия Украины Тарас Кутовый заявил, что в Украине скорее всего не позволят продажу земли. А вместо этого может появиться предложение купить право ее арендовать на определенный период.
