На нынешний локдаун у арендаторов киевских квартир были свои планы. Они рассчитывали, что на пике очередных карантинных ограничений им удастся выторговать у хозяев существенные скидки. Как, к примеру, в прошлом году, когда владельцы шли на снижение платы на 50-70%, а то и вовсе соглашались на несколько месяцев снимать аренду и довольствовались лишь платой за коммуналку.
Буквально в первые дни локдауна Ассоциация специалистов по недвижимости дала свой прогноз: ценник на съемное жилье может снизится на 15-30%.
Пока массовой "распродажи" съемных квартир не наблюдается. Хотя все же есть некоторые подвижки в ценах.
"При условии заключения договора аренды на год, хозяева готовы давать скидку в 15% на первые три месяца. Подобных договоров в общей структуре сейчас порядка 12%", — рассказала нам руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.
Понятно, что если локдаун затянется (а ходят слухи, что его продлят до середины мая), скидки будут больше. Тем более что арендаторы уже начали массово "бегать по квартирам" в поисках более выгодного варианта.
"Договора еще с прошлогоднего локдауна начали подписывать в среднем на полгода, но люди буквально сидят на чемоданах. Стоит отметить, что тенденцию провоцируют недобросовестные посредники, которые буквально сманивают своих бывших клиентов с квартир, предлагая им новые варианты. Расчет риэлторов прост - они постоянно охотятся на новые объекты в расчете получить комиссию", — рассказал нам специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов.
Таким образом, выставляемые в аренду 30-40 тысяч киевских квартир за год будут сданы примерно 100 тысяч раз. Понятно, что люди бегают по квартирам не от хорошей жизни. Каждый раз они рассчитывают снять жилье более выгодно. И буквально на каждой сделке идут жесткие торги по цене,— рассказывают риэлторы.
Но не факт, что все решится в пользу арендаторов. Не исключено, что ценник в ближайшее время даже вырастет, по крайней мере, по отдельным сегментам квартир.
"Страна" разбиралась, что сейчас происходит на рынке съемного жилья и чего ждать по ценам.
Цены упали, но не рухнули. Почему?
Напомним: в прошлом году, во время первого карантина в марте 2020 года, рынок аренды жилья в Киеве буквально перевернулся с ног на голову. Во-первых, многие арендаторы потеряли работу в столице, и платить за съемные квартиры им фактически было нечем. Поэтому часть людей сразу вернулась на малую родину - уехала и в регионы.
Во-вторых, те, кто остался в Киеве, начали выбивать с хозяев скидки. Так как уже был отток постояльцев, владельцы квартир боялись, что жилье останется пустым, и шли на уступки. Многие давали скидки от 30% до 70% на арендную плату, а некоторые и вовсе ее снимали не несколько месяцев. Таким образом, арендаторы жили фактически "за коммуналку".
В-третьих, начали массово выставляться под долгосрочную аренду квартиры, которые ранее сдавались посуточно.
Там ценники сразу срезали до минус 70%. То есть, даже если платить по посуточному тарифу, получалось, что апартаменты с хорошим ремонтом в центре Киева можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц, то есть фактически по цене спального района. Правда, хозяева сразу предупреждали, что вариант временный, и, как только эпидемия закончится и иностранцы снова поедут в Украину, жилье вернется под посуточную аренду. Тем не менее выход квартир посуточного сегмента на рынок долгосрочной аренды сильно сбил цены.
Они начали возвращаться к прежним отметкам и даже выросли с осени прошлого года, когда иногородние граждане снова поехали в Киев.
Дело в том, что с работой в регионах стало совсем плохо, а на пике эпидемии многие не рискнули уезжать на заработки в Европу и стали искать подработку в столице, и снимать здесь жилье.
На момент нынешнего локдауна киевский рынок аренды оказался достаточно плотно "упакованным". По данным Михаила Артюхова, пустует сравнительно немного квартир - всего 10-15%. Для сравнения: по офисам этот показатель сейчас 25-30%.
Низкая вакантность - одна из причин, почему хозяева тут же не кинулись снижать ценники, как в прошлый раз. Но есть и другие. Сейчас рынок аренды - в постоянном движении. Люди постоянно ходят на просмотры, и у владельцев квартир создается впечатление, что клиентов на рынке полно. Что поддерживает такую иллюзию, поясним чуть позже. Но в итоге хозяева не спешат снижать цены, ведь армия постояльцев и так ходит толпами. А скидки дают уже под конкретных квартиросъемщиков. Поэтому общее впечатление - цены не изменились.
К примеру, за 7 тысяч гривен в Киеве можно снять единичку площадью 31 квадрат в старом доме по улице Волынской (Соломенский район). Ремонт не самый новый, но все аккуратно. Нужно будет дополнительно платить коммуналку - все по счетчикам. Такие же условия по этой и похожим квартирам были и до локдауна.
По всем специализированным площадкам ценник практически такой же, как и до локдауна. Хотя многие постояльцы при этом получают реальные скидки - до 15-20%, но только если гарантируют, что будут жить не меньше года. Да и то, скидки станут пересматривать едва ли не каждый месяц, и, если ситуация в экономике улучшиться, их попросту снимут.
"Готовы уступать 15% на первые три месяца аренды при условии заключения годового контракта. Таких договоров сейчас до 12%", — рассказала нам Луханина.
Арендаторы на чемоданах
Но годовых договоров сейчас крайне мало. Риэлторы отмечают, что постояльцы стали на удивление мобильными, и буквально живут на чемоданах.
Многие меняют жилье едва ли не каждые 2-3 месяца, если подвернется что-то подешевле или получше.
По словам Артюхова, такой тренд активно поддерживают некоторые посредники, которые постоянно "ведут" своих бывших клиентов, даже если они уже сняли квартиры. То есть людям предлагают варианты - куда еще можно переехать. И за счет этого на рынке идут постоянные миграции. Интерес риэлторов очевиден - комиссионные, которые они получают от каждой сдачи жилья в аренду.
Массовые переезды провоцирует также кризис. У многих падают доходы, что заставляет их искать более дешевое жилье.
"Если ранее эконом-сегмент в аренде занимал до 40%, то сейчас 43-44%", - говорит Луханина.
"К примеру, все активнее люди выезжают в пригород, где можно снять квартиру или дешевле, чем в Киеве, или, если вы готовы платить такие же деньги, - более комфортную. Активизация спроса в пригороде привела к тому, что цены там даже пошли вверх. К примеру, если ранее квартира в близлежащих населенных пунктах стоила 4,5-5 тысяч, то сейчас ценник доходит до 6 тысяч", — отмечает Артюхов.
Но за такие деньги в столице реально снять разве что убитую хрущевку, тогда как в пригороде можно найти квартиру в новостройке со свежим ремонтом.
Скажем, в Киеве за 5,5 тысяч предлагается единичка в 30 квадратов на проспекте Правды (Виноградарь) в доме 1975 года постройки и со старым ремонтом и мебелью.
В Ирпене за 5 тысяч гривен можно снять единичку 38 квадратов с кухней 9 квадратных метров, металлопластиковыми окнами, бойлером, неплохим ремонтом. А за 6-6,5 тысяч предлагаются уже квартиры в новостройках.
Что же касается совсем дешевого жилья в пригороде, то цены на него стартуют с 2,5- 3 тысяч. За такие деньги можно найти, к примеру, часть сельского дома без удобств или однушку в многоэтажке на вторичке.
По словам президента Ассоциации риэлторов Украины Юрия Питы, так как многие столичные офисы работают на удаленке, специалисты активно переезжают в квартиры за пределами столицы. "Люди в возрастет 25-45 лет, работающие дистанционно, формируют примерно 60-65% спроса на жилье в пригороде", — говорит он.
Еще одна тенденция - миграция в пределах Киева. Риэлторы обращают внимание на рост спроса на 2-3 комнатные квартиры, которые уже даже обходят традиционно ходовые "единички".
Это объясняется просто — многие уже попросту не тянут аренду отдельной однокомнатной квартиры и снимают двушку или трешку на 2-3 семьи.
Если единичка стоит 6-7 тысяч, то двушку можно найти за 10 тысяч (то есть, по 5 тысяч на семью и коммуналка пополам), а трешку - от 12 тысяч (4 тысячи на семью).
Доходные квартиры и аренда по формулам
Постоянную миграцию арендаторов по квартирам провоцирует и увеличение предложения.
"Многие специально скупают квартиры в новостройках, чтобы затем сдавать их в аренду. Такой вид инвестиций позволяет получать от 5% до 15% годовых, поэтому люди вкладывают деньги", — говорит Артюхов.
За счет этого сегмента, в частности, сейчас активно прирастает рынок аренды в пригороде столицы.
Также предложение расширилось за счет посуточных квартир.
"Еще в прошлом году собственники приняли по ним решение. Часть такого жилья перевели в долгосрочную аренду, и она уже абсорбировалась рынком. Часть - выставили на продажу. Многие собственники вкладывают вырученные средства в рынки недвижимости Турции, Черногории и других стран, которые развиваются более динамично, чем наш рынок. Разговоры о войне лишний раз подхлестнули распродажу таких квартир. Сколько в итоге денег с нашего рынка недвижимости выведут за границу в этот раз - неясно, но процесс идет", — рассказал нам Артюхов.
То есть, на рынке посуточной аренды, хотя такое предложение еще и остается, многие собственники жилья поставили крест.
И переориентировались на рынок долгосрочной аренды. Причем, в этот сегмент переносят тот же подход, что работал в посуточной аренде - квартиры выкупаю целыми подъездами, предлагают управление недвижимостью, уборку и пр.
"Фактически, речь идет о доходных квартирах, но, если ранее, у нас развивался преимущественно, премиальный сегмент такой недвижимости, то сейчас - эконом", — говорит Артюхов.
К примеру, в пригороде появились ко-воркинги, где за 2800 гривен в месяц можно снять койко-место в двухместной комнате с общей кухней и санузлом. При этом антураж - не "убитый", как можно было бы предположить с учетом цены, а вполне современный - новый ремонт и мебель, вай-фай, пультовая охрана и др. Такое жилья охотно арендуют, в частности, студенты и одинокие молодые люди. Можно также выкупить место в таком ко-воркинге, и потом его сдавать в субаренду.
"То есть, появляются новые форматы, которые оттягивают часть потенциальной аудитории со старых хрущевок и панелек", — говорит Артюхов.
Что касается дорогих квартир, то, по словам Артюхова, спрос на них также есть.
Апартаменты по 2,5-3 тысячи долларов, правда, ищут своих постояльцев по несколько месяцев, а иногда и до года. "Требования там специфические, в основном, по дизайну. Но многие хозяева готовы идти на уступки, вплоть до оперативной замены каких-то элементов", — говорит Артюхов.
При этом, скажем, люди готовы платить за модные и новые ЖК, но не спешат заезжать в "старые" элитные комплексы. "Скажем, в "Царском селе" уже год не могут сдать апартаменты. Хозяева считают, что они стоят 2,5 тысяч в месяц, ведь много денег вложено в ремонт, использованы дорогие материалы. Но вот постояльцы такого не хотят, но платят те же деньги за новые комплексы, не такие пафосные, но более продуманные с архитектурной и инфраструктурой точки зрения", — говорит Артюхов.
Увеличение доли на рынке аренды так называемых инвестиционных денег меняет подходы к расчету цены.
"Считают по формуле, и хотят порядка 12 долларов за квадратный метр с ремонтом. То есть, квартира в 50 квадратов - до 500-600 долларов в месяц", — добавил Артюхов.
Что будет с ценами дальше
Таким образом, рынок съемного жилья в Киеве сейчас "поляризируется": с одной стороны остались старые квартиры на вторичке, которые сдаются за сколько договоришься с хозяином. И, в зависимости от финансовой ситуации и крепости нервов последнего, можно выторговать существенную скидку - минимум, 15%, а если повезет, то и больше.
С другой стороны, массовый рынок аренды прирастает новыми форматами: появляются доходные апартаменты эконом-класса, где койко-место реально найти уже за 2,5-3 тысячи гривен, а смарт-квартиру можно снять за 6 тысяч. Причем, постояльцу предложат аккуратный ремонт, стильную, хоть и недорогую мебель, а за дополнительные деньги - уборку, стирку и т.д. То есть, сервис, который долгие годы работал в сегменте посуточной аренды, сейчас смещается в аренду долгосрочную.
Ценник тут фиксированный, и торга, как правило нет. Но условия нередко более качественные, что оттягивает клиентуру у владельцев съемных хрущевок. Что, если предложение продолжит расти, может заставить последних снизить ценник.
При этом, по словам Юрия Питы, если спрос в отдельных сегментах рынка аренды (а это вполне возможно, к примеру, с квартирами в пригороде), превысит предложение , то цены вырастут на 20-25%. Если же сохраниться нынешний баланс спроса и предложения, то ценник останется неизменным, но на некоторые объекты в пределах 10-15 километров от Киева с хорошей инфраструктурой все равно может вырасти в пределах 10%.
Но, если нынешний локдаун затянется к маю и дольше, а также если не будет ощутимых улучшений в плане борьбы с эпидемией (в частности, подвижек по вакцинации), а также в случае ухудшения ситуации в экономике, цены на съемные квартиры могут просесть.
Масштабы распродажи будут зависеть от ситуации, но эксперты не исключают, что самое дешевое жилье в Киеве может подешеветь с нынешних 5-5,5 тысяч до 4-4,5 тысяч гривен. При этом жилье бизнес- и премиального классов вряд ли отреагирует на новую ценовую реальность, так как там оттока арендаторов пока не наблюдается.
"А повышение стоимости квартир на первичке, о котором заявляют застройщики, потянет з собой и увеличение арендных ставок", - подытожила Ирина Луханина.
