В Украине стартовала коммунальная революция.
С 1 мая вступило в силу большинство пунктов нового закона о ЖКХ, еще часть - на подходе. Нововведений много - от пени на долги по коммуналке и абонплаты, до управителей и перезаключения договоров с поставщиками услуг.
Причем, если, к примеру, с пеней все более-менее ясно - станут начислять по 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки (3,65% годовых), то с остальными новациями есть нюансы.
"Скажем, коммунальщикам зачем-то повысили статус, позволив не только обслуживать дома, но и управлять ими. Получается, что обычный ЖЭК, получив на собрании жильцов большинство голосов, сможет распродавать нежилые помещения. Это далеко идущая ниточка: пара-тройка правок в закон, и, глядишь, управители смогут отчуждать не только подвалы и чердаки, но и квартиры", - говорит экономист Алексей Кущ.
Глава Жилищного фонда Украины Александр Скубченко обращает внимание на такой нюанс: новый закон окончательно переложил все затраты по содержанию домов на кошельки самих жильцов. В том числе, и такие рекордные по стоимости, как, к примеру, капитальные ремонты.
"В Украине более 220 тысяч многоквартирных домов, в которых проживает более 25 миллионов жителей страны. Лишь 8% многоквартирного жилого фонда можно считать "молодой" застройкой, 92% – это застройка до 1991 года: советская и царская. Более 70% многоквартирных домов эксплуатируются уже 50 лет и более. Каждый третий дом требует капитального ремонта уже сегодня! Просто осознайте масштабы проблемы.
Отныне капитальный ремонт домов – это проблема и обязанность самих жильцов, и отчасти – право органов местного самоуправления принимать участие в помощи жильцам. В денежном выражении – более 1,5 триллиона гривен, около 60 тысяч гривен на каждого жителя многоэтажки", - подсчитал Скубченко.
"Страна" разбиралась как изменится жизнь в среднестатистической украинской многоэтажке после 1 мая.
Пеня
В новом законе о ЖКХ прописано, что украинцы обязаны оплачивать счета до 20 числа каждого месяца. По истечению этого срока за каждый день просрочки будет начисляться долг - 0,01% от суммы долга или 3,65% годовых. На первый взгляд, сумма не такая уж большая. Скажем, если вы задолжали тысячу гривен, то в день нужно платить сверху по 10 копеек.
"Учитывая, что инфляция у нас 10%, а ставки по гривневым депозитам 17%, выгоднее положить деньги в банк и платить за коммуналку раз в год", - шутит председатель правления ГО "Центр содействия реализации энергоэффективных и экологических проектов" Олег Попенко.
"Но в масштабах всей страны, учитывая, что долги населения за коммуналку уже достигли 75 млрд гривен, выходит не так уж и мало - 7,5 млн гривен в день. Неплохое подспорье для поставщиков услуг", - говорит Скубченко.
Правда, пока не совсем ясно какая дата станет отправной точкой для начисления пени.
"Пеня может начисляться с момента возникновения задолженности после заключения договора о предоставлении услуг, но не ранее 1 мая 2019 года. Это значит, что на новые долги (по новым договорам) пеня начисляться может. А на старые - нет. Закон обратной силы не имеет", - пояснил "Стране" Олег Попенко.
Но пока новых договоров ни у кого нет. Их еще только предстоит заключить. Получается, что и введение пени автоматически переносится на более поздние сроки.
Впрочем, эксперты допускают, что поставщики попытаются "поженить" старые и новые долги, ведь в платежках они всегда суммируются. И станут выставлять жителям многоэтажек повышенные счета уже с этого месяца.
Правда, в новом законе предусмотрены случаи, когда пеню можно не платить: скажем, если вы получаете субсидию, а ее перечислили не вовремя.
При накоплении долгов одной пеней не отделаешься. Злостным неплательщикам поставщики услуг будут рассылать "письма счастья" с требованием погасить долг. Если не заплатить в течение месяца, то дело передается в суд. За ним может последовать отключение услуги.
Новые договоры
Всем жителям украинских многоэтажек придется переписать договоры с поставщиками коммунальных услуг. В законе прописано три вида договоров - индивидуальные, коллективные и коллективные для ОСМД.
Как именно они должны выглядеть - пока никто не знает. Образец типового договора должен быть утвержден отдельным подзаконным актом. Известно лишь, что в договорах должны прописать все права и обязанности поставщика услуг и потребителя, условия поставок, требования к качеству, размеры пени и штрафов и пр.
"Индивидуальные договоры будут заключаться гражданами напрямую с поставщиками в том случае, если есть квартирный счетчик на услугу. Скажем, по электроэнергии или газу (прямые договора с энергокомпаниями есть и сейчас - Прим. Ред.). Если есть толко счетчик на дом, к примеру, по отоплению, то тогда нужно подписывать коллективный договор. Если есть и домовой, и индивидуальный счетчик (скажем, на воду или отопление), то может быть два договора - и индивидуальный, и коллективный. Отдельные договоры с поставщиками будут подписывать ОСМД", - говорит Попенко.
При этом индивидуальные договоры предусматривают, что услуга будет доставляться прямо в квартиру, а коллективные - только до дома. То есть, если произойдет какой-то сбой внутри домовых сетей, поставщик услуга за это уже не отвечает.
"Я бы советовал по услугам - заключать только индивидуальные договоры. Ведь в случае с коллективным подписать его может от имени всего дома уполномоченный представитель, выбранный владельцами большей половины площади жилья дома. Это хорошая лазейка для застройщиков, которые на этапе строительства сначала оформляют все жилье на себя, а потом уже продают. На этом этапе они могут "уполномочить" своего человека заключить коллективный договор с поставщиками услуг по выгодному для них тарифу или же с "карманным" ЖЭКом. А жильцы будут вынуждены платить уже по тем ценам, которые им выставят. Как было, к примеру, в одной из новостроек в центре Киева. В то время, когда большинство города платили за обслуживание придомовой территории по 2 гривны за квадратный метр, там требовали по 40 гривен", - рассказывает Скубченко.
Абонплата
Еще одно нововведение закона о ЖКХ - так называемая абонентская плата. Ее будет обязан платить каждый житель многоэтажного дома, заключивший индивидуальный договор с поставщиком. Вне зависимости пользовался ли он услугой, или нет.
Скажем, если вас месяц не было дома, и горячую воду вы даже не включали, то счет за нее вам придет с нулевыми показателями, а вот абонплату платить все равно придется. Точно также с отоплением, водоотводом и пр.
Абонаплата в платежке будет выделена в отдельную графу.
Абонплата - это затраты поставщика на "обслуживание договоров" - выставление счетов, рассылку платежек, судебную работу с должниками, работу в период, когда услуга не предоставляется (скажем, в межотопительный сезон).
"Сейчас украинцы тоже это все оплачивают, только сумма заложена в тариф и не указывается отдельно. Так что общий платеж - за саму услугу и абонплата - измениться не должен", - говорит Попенко.
Граничный размер абонплаты определяет Кабмин по специальной формуле. В ней учитываются минимальная зарплата, среднее число проживающих в квартире (2,58), коэффициент расходов на коммунальные платежи (0,15) и коэффициент конкретной услуги (0,009 - вывоз мусора, 0,019 - горячая вода, отопление и пр.). То есть, максимальная абонплата за вывоз мусора составит порядка 14,5 гривен в месяц, а по остальным услугам - 30,7 гривен. Понятно, что если будет расти минималка, то автоматически "подтянется" и абонплата.
Александр Скубченко при этом не исключает, что поставщики попытаются начислять абонплату сверху действующего тарифа. На первый взгляд, суммы копеечные, поэтому массово оспаривать их в судах граждане вряд ли будут. Если это произойдет, коммунальные счета потяжелеют еще на сотню гривен в месяц.
Управляющие
Отдельные договоры жильцам многоэтажек придется заключать с управляющими. Это могут быть как традиционные ЖЭКи, так и частные конторы. Управлять домом может и ОСМД, если только пройдет сертификацию. "Есть курсы для управляющих при КПИ и КНЭУ, но выпускают всего по несколько десятков сертифицированных специалистов, чего в масштабах страны очень мало", - говорит Попенко.
Правда, это не майская норма. На поиск управляющего гражданам дали еще год. Но, как говорят эксперты, украинцам нужно "что-то думать" уже сейчас. Ведь если к маю 2020 года люди сами не выберут своего управителя, местные власти получат право назначить его в принудительно.
Как отмечает экономист Алексей Кущ, новый закон существенно изменил статус коммунальщиков.
"Управляющие получили право не только обслуживать многоэтажку, но и управлять имуществом. То есть, по идее могут распродавать нежилые помещения - подвалы, чердаки и пр. Это очень опасная новация. Может дойти и до отчуждения квартир - скажем, если горе-управляющий отдаст весь дом в залог по кредиту", - говорит Кущ. "Нас ждет нова волна махинаций с управителями и разного рода проходимцами, которые сумеют втереться в доверие к жильцам", - прогнозирует он.
Стоит отметить, что в идеале к моменту вступления в силу нового закона о ЖКХ горожане уже должны были бы создать в своих домах ОСМД. И уже те могли бы выбирать поставщиков от имени всех совладельцев многоэтажек.
Но этого так и не произошло. Хотя компании по созданию ОСМД дан старт больше 10 лет назад, за это время в Украине работает только 26 тысяч таких объединений. Всего же многоэтажек в нашей стране - порядка 250 тысяч.
"В новом законе о ЖКХ было предусмотрено, что до 2018 года должна была пройти часть реформы, касающаяся жилищных услуг - ремонты, уборки, создание ОСМД и пр. Но процедура так и не заработала. Людям никто не пояснил как всем этим пользоваться на практике", - говорят эксперты.
При этом различные грантовые объединения и ассоциации выпустили немало красочных и дорогих брошюр, содержащих инструкции по созданию ОСМД и выбору управителя.
"Они, безусловно, очень полезны. А теперь хочу задать простой, но очень глубокий вопрос - вы в состоянии самостоятельно вместе со своими соседями пройти этот путь? Что случится раньше - вы найдете себе управителя или вас загонят в долги??! Способны ли вы и ваши соседи самостоятельно управлять своим домом и нести весь груз ответственности за него?! Понимаете ли вы, что, по задумке реформаторов, главная цель реформы - сбросить на вас и ваших соседей ваш дом и забыть об этой проблеме навсегда?!", - написал на своей странице в Facebook экс-министр ЖКХ, глава Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко.
Ремонты - за свой счет
Еще одна "ловушка" для жителей многоэтажек из нового закона о ЖКХ - окончательное перекладывание на них всех затрат по содержанию домов.
По сути, еще в 2016 году, принимая закон об особенностях прав собственности в многоквартирных домах, депутаты прописали, что ремонты осуществляют за свой счет сами жильцы, а местные власти "по возможности" могут участвовать в расходах. Но при этом было указано, что до первой передачи дома на баланс ОСМД государство должно привести его в порядок.
В новом законе такого пункта уже нет. Как нет и строки об обязанности проводить капитальные ремонты в перечне обязанностей управителей. "Текущие ремонты есть, а капитального - нету. Между тем, даже замена дверей в подъезде - это уже элемент капремонта", - говорит Олег Попенко.
По его словам, теоретически можно было бы предусмотреть, чтобы расходы на капремонты закладывались в тариф. "Это позвонило бы не только собрать средства, но и заставить жильцов почувствовать себя настоящими собственниками. Но этого почему-то не сделали", - отмечает эксперт.
По новому закону, жильцы сами должны принимать решение о капремонте и сами собирать на него деньги. С одной стороны, капремонты делаются не так часто. Предположим, жители новостройки за 30 лет сумели бы собрать нужную сумму. Но где ее аккумулировать и как хранить. По идее, нужны специальные банковские программы, депозиты, позволяющие хотя бы защитить эти средства от инфляции. Ничего этого нет", - добавил Скубченко.
С учетом изношенности жилищного фонда в Украине это может стать большой проблемой. Ведь сроки эксплуатации хрущевок и многих панельных домов подходят к концу.
По подсчетам Скубченко, чтобы провести капремонты во всех домах, нужны огромные деньги - более 1,5 триллиона гривен или около 60 тысяч гривен на каждого жителя многоэтажки. Понятно, что сбрасываться такими суммами хотят немногие. "У нас есть соседи, которые просто не желают ничего сдавать. Они в складчину никогда не участвовали и не будут ( в принципе, и категорично). От того мы даже элементарную окраску стен и побелку потолков в подъезде не можем сделать без нервов", - пишет в соцсетях Татьяна Лапшинова.
Будут и текущие расходы, особенно у жителей старых домов. Далеко не все управители хотят связываться с видавшими виды многоэтажками. "Уже есть случаи, что отказываются обслуживать дома "на отшибе", со специфической призовой территорией, где плохо платят за услуги. Там получается высокая себестоимость обслуживания. Скажем, если в среднем по Киеву тариф 6,5 гривен за квадратный метр, то в отдельных домах на Подоле, в Дарнице может достигать 12-13 гривен", - рассказывает Попенко.
"В законе не прописана дальнейшая процедура после отказа от дома. Если жители не принимают какого-то решения (скажем, что будут управлять домом сами), то в этом случае дом находиться в подвешенном состоянии, его не обслуживают, не будет ни дворника, ни теплоснабжение ни даже аварийных услуг", - добавил эксперт.
Запрет на отказ от централизованного отопления
Пространство для маневра, которое позволило бы жильцам сэкономить, заметно ограничили. Скажем, вдогонку новому закону о ЖКХ, Минрегион принял нормативку, которая существенно усложняет (а фактически запрещает) отказ от централизованного отопления.
"Ранее этот процесс был менее регламентированным. Сейчас появились условия. Во-первых, нужно получить согласие владельцев 50% плюс 1% жилплощади дома, во-вторых, "добро" от местных властей, объект должна посетить специальная комиссия, и только в межотопительный период, в-третьих, нужны определенные электрические мощности для установки индивидуальной котельной", - перечисляет Попенко.
Понятно, что такой путь проделать обычному гражданину в реальности невозможно.
Коммунальщики и управители смогут ходить к вам в квартиру - как к себе домой. По новому закону, потребитель должен предоставлять им доступ к своему жилью для проверки счетчиков, предупреждения или ликвидации аварии. А в обратном случае они могут попросту отключать квартиру от услуги.
В теории больше прав получили и сами жильцы. Они, к примеру, могут не платить, если качество услуг было неудовлетворительным. В договорах можно прописать также штрафы для поставщиков. Но, как считает Александр Скубченко, на практике эти нормы вряд ли полноценно заработают.
"Жаловаться можно и сейчас. Но поскольку поставщики услуг - монополисты, они на ваши жалобы особо не реагируют. Посылают в суд. Но суды у нас дорогие и если речь будет идти о сумме до тысячи гривен люди вряд ли станут судиться", - подытожил эксперт.
